2024年商业地产行业很明显的趋势是，在房地产市场面临巨大挑战时，销售主导型的开发商面临增长退潮，而运营导向型企业则守住了基本盘。
以往被开发商视为“边角料”的租金收入，成为企业最为稳定的现金流，尤其是购物中心的租金贡献，是助力企业穿越周期的新锚点。比如华润置地2024年的租金总收入233亿元，其中购物中心租金贡献高达193.5亿元。
随着各大商业地产企业2024年年报披露，《联商网》统计了10家港资和内地商业地产企业2024年的租金收入情况，以供行业参考。
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441家收租557.74亿，华润置地领跑
根据各大上市企业的2024年年报，纳入统计的10大商业地产企业在营购物中心数量达441家，总租金收入为557.74亿元。
备注：
1、因各企业关于租金统计口径不同，数据仅供参考，不做精准比较；
2、以上购物中心租金收入均为内地商业项目，包括港资企业；
3、未上市企业和未公开租金收入的企业未纳入统计中，如珠海万达商管、九龙仓等。
其中华润置地的租金收入最高为193.5亿元，主要因在营购物中心总量大及经营效果良好；龙湖集团在2023年首次跻身“百亿”后，2024年进一步提升，租金收入达109.76亿元。
10家企业中，2024年租金收入同比下滑的仅恒隆地产和嘉里建设，其余8家企业均录得同比增长。恒隆内地10座商场中，3座次高端商场2024年租金收入均录得同比增长，而7座高端商场除无锡和大连两座恒隆广场外，其余均同比下滑，尤其是武汉和沈阳市府两座恒隆2024年租金收入同比下滑幅度均超10%，这反映出奢侈品市场在2024年经历了不小的挑战。
不过从单体项目来看，恒隆几座高端商场的租金收入还是在第一梯队。上海恒隆广场和港汇恒隆广场的租金收入均超过了10亿，其余单体商业租金收入超10亿的还有华润置地旗下的深圳万象城、杭州万象城和沈阳万象城，且上海恒隆广场以16.48亿位列第一(除恒隆、华润、龙湖、瑞安、大悦城外，其余企业均未公开单体商业的租金情况)。
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10大企业的租金收入表现
恒隆地产
截至2024年12月31日止年度，恒隆地产总收入为112.42亿港元(折合人民币约103亿元)，同比增长了9%；整体营业溢利下滑了13%至64.55亿港元(折合人民币约60亿元)。
物业租赁收入上，受香港和内地零售及办公楼租赁市场疲弱影响，2024年恒隆地产物业租赁收入同比下滑了6%至95.15亿港元(折合人民币约88亿元)，营业溢利同比下滑了9%至67.63亿港元(折合人民币约62亿元)。
内地商场租金收入方面，2024年恒隆地产内地商场的租金收入为48.05亿元，同比下滑了3%。其中高端商场的租金收入同比下滑了4%，主要是因奢侈品市场的消费者信心减弱了，以及部分城市的竞争对手采取激烈的价格促销导致销售租金下滑；次高端商场的租金收入同比增长了4%。
太古地产
截至2024年12月31日止年度，太古地产2024年收入为144.28亿港元(折合人民币约135.87亿元)，同比下滑2%；公司股东应占基本溢利为67.68亿港元(折合人民币约63.73亿元)，同比下滑42%；股东应占亏损7.66亿港元(折合人民币约7.21亿元)，去年同期为股东应占溢利26.37亿港元(折合人民币约24.83亿元)。
零售物业的租金收入上，中国内地零售物业推动了该板块的3%的租金收入同比增长。期内，中国内地录得零售物业租金收入总额为44.89亿港元(折合人民币约42.27亿元)，同比上升7%，其在内地的主要项目包括北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇、上海前滩太古里和广州汇坊。
零售额方面，上海前滩太古里一枝独秀，全年销售额同比增长3%，但内地其它项目的零售额均出现下滑。北京三里屯太古里的零售额同比微跌不到1%，而成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇的零售额则分别同比下滑14%、11%、4%和14%。
瑞安房地产
截至2024年12月31日止年度，瑞安房地产2024年全年收入81.73亿元，同比下滑16%；实现净利润8.1亿元，同比下滑42%；股东应占净利润为1.8亿元，同比下滑78%。利润的下滑，主要因住宅物业落成数量及已确认的物业销售减少。
商业物业作为瑞安另一大核心业务，2024年的表现不俗。期内，瑞安租金及相关收入(包括合营公司及联营公司)总额同比增长9%至35.47亿元。若撇除合营公司及联营公司，瑞安2024年租金及相关收入仍同比增长2%至24.56亿元。在租金收入贡献中，77%来自上海的物业组合，主要得益于蟠龙天地和鸿寿坊两个城市更新项目的额外贡献。
负责投资和管理中国优质商业物业的瑞安新天地，2024年的租金及相关收入为24.56亿元，同比2023年增长了2%；整体出租率稳定在94%左右，同时客流量与整体销售额分别同比增长12%和8%。
嘉里建设
截至2024年12月31日止年度，嘉里建设合并收入同比增长了18.4%，达213.61亿港元(折合人民币约201.28亿元)，其中：
（1）物业销售收入为138.30亿港元(折合人民币约130.32亿元)，较上年的104.16亿港元(折合人民币约98.15亿元)增长32.7%；
（2）物业租赁及其他收入为53.55亿港元(折合人民币约50.46亿元)，略低于2023年的54.50亿港元(折合人民币约51.35亿元)；
（3）酒店营运收入为21.76亿港元(折合人民币约20.5亿元)，较上年的22.61亿港元(折合人民币约21.3亿元)有所下滑。
内地投资物业的租金收入方面，2024年在不计入酒店业务的情况下，2024年租金收入为40.69亿港元(折合人民币约38.32亿元)，按固定汇率算，同比下滑了1%。嘉里建设表示，零售租赁收入的增长部分被办公租赁收入的减少所抵消。
虽然经济环境疲软，但嘉里建设的零售部分仍有轻微改善，客流量、租户销售额和出租率均略有增长。主要是得益于资产的优越地段，优良的质素、物业升级和有效的租户组合优化策略，比如上海静安嘉里中心2024年引入多家全国首店，如美国品牌Vuori和瑞典品牌PeakPerformance，吸引了大量人流，日均客流超过11万人。
华润置地
截至2024年12月31日止年度，华润置地的经营不动产业务营业额达233亿元，同比增长了4.8%。其中购物中心营业额为193.5亿元，同比增长了8.4%，购物中心出租率为97.1%，同比增加了0.6个百分点。同时，期内购物中心的零售额为1953亿元，同比增长了19.2%。
期内，华润置地在营购物中心数量达92座，其中2024年新开了16座购物中心，租金占比约4.2%，平均出租率为95.9%。分别是邯郸万象汇、武汉武昌万象城、合肥包河万象汇、常州万象城、北京西北旺万象汇、桐乡万象汇、贵阳万象城、义乌天地、北京通州万象汇、绍兴天地、济宁万象汇、西安万象城、深圳啤酒小镇、长沙万象城、汕头万象汇、南京雨花万象天地。
轻资产运营作为华润置地的主要业务之一，2024年实现营业额121.3亿元，主要来自华润万象生活轻资产管理服务的收入。截至2024年年底，华润万象生活在管商业项目122个，其中26个为轻资产项目，全年购物中心营业额为62.7亿元。
招商蛇口
截至2024年12月31日止年度，招商蛇口2024年营收1789.48亿元，同比增长2.25%，归母净利润下滑36.09%。
2024年末，招商蛇口管理范围内的集中商业在营项目47个，总经营建筑面积约277万㎡，在建及筹开项目总经营建筑面积约233万㎡。期内，招商蛇口集中商业运营收入为17.70亿元，开业三年以上项目出租率达91%。
租金收入方面，包括公寓、写字楼、产业园、商业及其他可出租性物业收入50.9亿元，同比增长了13.26%。其中商业租金收入约18.48亿元，占比约36%，平均出租率91.06%。
中海地产
截至2024年12月31日止年度，中海地产2024年实现总营收1851.54亿元，同比减少8.48%；毛利润327.6亿元，同比减少20.38%；归母净利润156.36亿元，同比减少38.95%。
中海地产2024年商业物业收入为71.3亿元，同比增长了12.1%。其中购物中心租金收入为22.6亿元，同比增长了34.6%。2024年新开了天府环宇荟一期、佛山禅西环宇城等商业体。
同时，期内商业的整体出租率达95%，销售额和客流分别同比增长了30%和24%。
大悦城地产
截至2024年12月31日止年度，大悦城地产营业收入为198.31亿元，同比增长了49.4%，主要是受物业开发业务结算周期变化的影响，同比增长。
2024年投资物业租金及相关服务收入为41.76亿元，同比下滑了4.2%。其中购物中心业务租金收入为30.23亿元，同比增长了1%。同时，购物中心业务2024年销售达384亿元，同比增长了10.4%。
龙湖集团
截至2024年12月31日止年度，龙湖集团全年实现营业收入1274.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性收入实现267.1亿元，同比增长7.4%，对公司总营收贡献占比达21%。
商场业务方面：2024年的营业额为735亿元，同比增长了16%；日均客流超320万人次；租金收入109.8亿元，同比增长了7%，其中“龙湖天街”品牌的租金收入为约106.27亿元。
宝龙地产
截至2024年12月31日止年度，宝龙地产总收入257.57亿元，同比增长了12.5%。其中投资物业租金收入约19.08亿元，同比增长5.2%；提供商业运营服务及住宅业务管理服务收入主要来自集团及第三方开发的项目，扣除集团内部交易抵消后，净收入约为23.97亿元，同比增长5.2%。
2024年宝龙商业营业收入26.17亿元，其中商业运营服务收入约21.4亿元，是宝龙商业的主要收入来源。截至2024年年末，宝龙商业已开业零售商业物业98个，商业总签约建筑面积约1451万㎡，商业平均出租率为91.5%。
03
未来规划：有哪些商业项目待开？
恒隆地产
内地投资物业规划上，购物中心方面恒隆地产主要的物业是杭州恒隆广场。据悉，杭州恒隆广场包括一个购物中心、五幢甲级办公楼及杭州文华东方酒店，酒店预计在2026年下半年开业，将提供194间高级客房及套房；其余部分预计2025年起分阶段落成，其中购物中心初步计划在2026年春季亮相。
上海恒隆广场扩建项目约3000㎡，打造三层高的零售和餐饮中心，地下层与现有商场相连，预计在2026年竣工。沈阳市府恒隆广场余下的综合发展项目仍在设计阶段。
太古地产
2024年，太古地产在中国内地积极推动多个新项目，计划投资港币500亿元(折合人民币约460亿元)，现已落实逾90%，新建的商业综合体项目进展良好。
目前，太古在内地筹备中的项目主要有七个，位于上海、广州、北京、三亚、西安等城市。
上海是太古地产内地业务最大和最重要的市场，其在上海的投资组合已经增加至4个。在运营项目中，上海兴业太古汇正在进行结构和重置工程；新商业有上海前滩综合发展项目和上海陆家嘴太古源，前者计划2026年落成，后者发展方案还在规划中，计划2026年起分阶段落成。
北京三里屯太古里及北京颐堤港二期(更名为北京太古坊)也正进行大规模升级，这些投资都将进一步巩固公司在内地市场的布局。其中北京三里屯太古里瑜舍部分已经在2024年6月关闭后，正改造成零售用途；而北京颐堤港项目将整体更名为北京太古坊，新建的二期是以办公楼为主导的发展项目，计划在2026年年中起分阶段开幕。
西安太古里以零售为主导，计划在2027年起分阶段落成。三亚太古里以零售为主导，计划在2026年起分阶段落成。
广州聚龙湾太古里计划2027年上半年起分阶段落成。据太古地产透露，广州聚龙湾太古里定位为全国首个滨水“太古里”项目，依托独有的滨水地理优势，巧妙融合珠江自然景观与城市文化，将宁静优雅的河涌和榕树点缀其中，打造创新的商业与文化空间。在建筑模式上，广州聚龙湾太古里采用低密度、开放式、街区型模式，总楼面面积约15万㎡，为消费者提供沉浸式体验。
招商方面，广州聚龙湾太古里将重点聚焦国际高端品牌和新兴消费业态品牌，为消费者带来全新的高端零售体验，塑造全新的生活方式，将项目打造成集奢华品质、在地文化、自然生态于一体的世界级滨水中央活力汇聚区。
广州太古汇的扩建部分，将在2027年完成物业翻新工程。
瑞安房地产
根据规划，瑞安房地产将继续践行集团的轻资产战略，2024年新签约了上海永年里和奉贤南桥两个大型综合性管理输出项目。瑞安会发挥新天地这一商业品牌在上海的领导地位，并逐步拓展业务至粤港澳大湾区。
嘉里建设
未来6年，嘉里建设在内地还有8个商业物业将投入市场，分布在上海、杭州、深圳、武汉、天津、沈阳、郑州等城市。其中杭州、天津、深圳前海、沈阳、上海浦东和上海黄埔都有零售业态，武汉项目则为写字楼，郑州项目有写字楼和酒店。
华润置地
华润置地近两年来加速扩张，2024年就新开了超20家商业体，累计在运营商业项目已经达92座。如果计入华润万象生活输出管理的轻资产项目，截至2024年年末在营商业项目超120座。
2025年华润置地将继续扩张，预计新开商业项目至少有12家，包括郑州郑东万象城、深圳湾万象城二期、杭州亚奥万象天地等标杆商业。
招商蛇口
同为央企的招商蛇口近几年在商业地产市场也十分活跃。2024年，招商蛇口新开业10个项目，其中重资产项目6个，轻资产管理项目4个，包括了长沙观沙岭花园城、上海海上世界等标杆性商业。
2025年也将有杭州城北招商花园城、南京玄武招商花园城、深圳太子湾招商花园城、长沙梅溪湖招商花园城、佛山招商花园里、上海传媒港花园里二期和上海绿洲智谷花园里二期等商业亮相。
中海地产
中海地产在建的含购物中心的商业物业有上海徐汇项目、成都秦皇寺1号地块项目、深圳湾超级总部项目。
而2025年中海商业将迎来北京中海大吉巷、深圳盐田小梅沙滨海主题商业一期两个商业亮相。
大悦城地产
2024年新开了厦门大悦城、三亚大悦城和北京海淀大悦城三个项目。全年的商业项目销售额384亿元，同比增长16.4%；客流总量3.5亿人次，同比增长了20.7%。
2025年，大悦城计划在南昌和深圳开出两座大悦城。
龙湖集团
2025年，重庆龙兴天街、西安长乐天街、重庆南坪天街、南宁青秀天街、杭州上城天街、武汉新荣天街、济南西客站天街、武昌滨江天街8座龙湖天街项目将开业。
2026年及以后，还有成都驿都天街、杭州滨康天街、武汉开福天街、长沙新姚天街、昆明时代天街、杭州云城天街也将悉数亮相。
宝龙地产
2024年宝龙商业新开了台州杜桥宝龙广场、杭州拱墅宝龙广场、上海奉发宝龙广场、济源宝龙广场、嵊州宝龙广场、上海嘉定宝龙天地、象山宝龙天地以及宝龙星汇旗下的乐清宝龙广场、乐清中金汇、上饶水南街、东阳宝龙广场11座商业体。
按照规划，2025年宝龙商业计划新开武夷山宝龙广场、宁波江北宝龙广场、余姚宝龙广场等7个商业。2025年以后，还有宁波宝龙一城、南昌宝龙一城、扬州广陵宝龙城、南京玄武宝龙城、南京江北宝龙城、武汉新洲宝龙广场等至少27个商业体将亮相。
注：文/陈宁辉，文章来源：联商网(公众号ID：linkshop2012)，本文为作者独立观点，不代表亿邦动力立场。
